Государственная регистрация сделок

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок законом введе­на дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок — государственная регистрация. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной ре­гистрации сделка не считается совершенной.

Обязательность государственной регистрации предусмотрена ГК для сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Государственная реги­страция сделок с движимым имуществом определенного вида может быть введена законом. Так, Федеральным законом «О музейном фонде Россий­ской Федерации и музеях Российской Федерации» от 26 мая 1996 г.1 введена обязательная регистрация перехода права собственности и других актов, на­правленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Сделки с музейными предметами подлежат регистрации в Государственном катало­ге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10).

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом. Государст­венная регистрация проводится в соответствии с требованиями закона и включает в себя прием документов, необходимых для государственной ре­гистрации, правовую экспертизу документов и законности совершаемой сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными требо­ваниями о регистрации и уже зарегистрированными правами на данный объ­ект, внесение информации о совершенных сделках в Единый государствен­ный реестр и совершение надписей на правоустанавливающих документах.

В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, сто­имость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее объявлена законом общедоступной.

Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижи­мостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если оно и не является участником сделки. Более того, информация должна быть предо­ставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим орга­ном юстиции, скажем, в другом городе (ст. 131 ГК).

Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регист­рацию сделок с недвижимым имуществом. В отношении сделок, влекущих переход права собственности, требование о государственной регистрации самой сделки, как правило, отсутствует, поскольку регистрации подлежит переход права собственности. Исключение составляют договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), предприятий (п. 3 ст. 560 ГК), а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК). Все они подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совершение которых не влечет смены собственника, то в одних случаях они подлежат государственной регистра­ции, а в других государственной регистрации подлежит передача недвижи­мого имущества.

Государственной регистрации подлежат: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок свыше одного года (п. 2 ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Пункт 2 ст. 1017 ГК предусматривает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Что же касается самого договора о передаче недвижимого имущества в доверительное управление, то его государственная регистрация
ст. 1017 ГК не предусмат­ривается.

Отказ в государственной регистрации либо уклонение как соответству­ющего органа, так и участников договора от его регистрации могут быть об­жалованы в суд, арбитражный суд.