Строительный подряд

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в уста­новленный договором срок построить по заданию заказчика опреде­ленный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказ­чик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Кроме § 1 и 3 гл. 37 ГК РФ, эта разновидность подряда регулируется Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»1 (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г.), Федеральным законом от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»2
(с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г) и другими норма­тивными актами.

К отличительным признакам договора следует отнести особый субъектный состав, предмет, наличие цены (так же, как и срока) в качестве существенного условия договора, весьма продолжительный период действия договора, более широкий круг обязанностей сторон и некоторые другие.

Подрядчиком по данному договору является строительная или строительно-монтажная организация либо индивидуальный пред­приниматель, имеющие лицензию на ведение строительной деятель­ности. Заказчиком может быть как физическое, так и юридическое лицо. Если работы выполняются для удовлетворения личных по­требностей гражданина, то отношения сторон регулируются норма­ми о бытовом подряде, что не исключает и дополнительного приме­нения к ним § 3 гл. 37 ГК РФ.

Договор заключается на строительство здания, на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом. Договор может заключаться и по поводу капитального ремонта сооружения (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Для строительного подряда всегда была характерна сложная структура договорных отношений, называемая системой генераль­ного подряда. Отношения в строительном подряде осложняются двумя факторами. Во-первых, заказчик может не совпадать в одном лице с тем, кто вкладывает в строительство денежные средства в форме инвестиций (это лицо называется инвес­тором). Не будучи профессионалом в строительстве, инвестор не может эффективно реализовать свои правомочия по договору, поэ­тому передает их выполнение специализированной организации, выполняющей функции заказчика. Инвестор и заказчик заключают между собой договор поручения или комиссии. Во-вторых, в организацию строительства может вовлекаться так называемый инженер (инженерная организация) (ст. 749 ГК РФ). Это – специализиро­ванная организация (или гражданин), имеющая соответствующую лицензию. Инженер осуществляет контроль и надзор за строитель­ством и вправе принимать решения во взаимоотношениях с подряд­чиком от имени заказчика, поэтому на совершение юридических действий он должен иметь доверенность (например, на предъявле­ние претензий по поводу недостатков работы, на приемку отдельных этапов строительства или объекта в целом и т.п.). В основе отноше­ний между заказчиком и инженером лежит договор поручения (но не исключен и вариант трудового договора, хотя ст. 749 ГК РФ прямо его не предусматривает).

Права и обязанности сторон по договору строительного подряда в целом совпадают с предусмотренными § 1 гл. 37 ГК РФ, однако имеют и некоторые особенности. На заказчика возлагается обязан­ность по предоставлению земельного участка, а если в договоре предусмотрено, то и передача подрядчику в пользование необходи­мых для осуществления работ зданий, сооружений, обеспечение транспортировки грузов, временная подводка сетей энергоснабже­ния и другие услуги
(п. 1 и 2 ст. 747 ГК РФ). Заказчик должен орга­низовать и осуществить приемку результата работы за свой счет, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Традиционным в строительном подряде является сотрудничест­во сторон. Если при строительстве обнаруживаются непредвиден­ные препятствия, и подрядчик, и заказчик должны принять все зави­сящие от них разумные меры по их устранению (п. 1 ст. 750 ГК РФ). Конкретные формы сотрудничества определяются договором.

Последствия строительства с недостатками, снижающими качест­во объекта, в основном такие же, как в обычном подрядном договоре. Существенная особенность предъявления заказчиком соответствую­щих требований заключается в том, что они могут быть заявлены в пределах не двух (как по общему правилу), а пяти лет со дня передачи ему объекта (ч. 2 ст. 756 ГК РФ). Если на объект установлен гаран­тийный срок, требования должны быть заявлены в его пределах.