Предмет и форма договора продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК договор продажи недвижимости определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают при­надлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и поку­пателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости вы­ступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления – государст­венные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуще­ством является ограниченным. Так, государственные и муници­пальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недви­жимое имущество, которое приобретено за счет договоров от раз­решенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключен­ным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участ­ке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет дого­вора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относит­ся к индивидуально определенным вещам, т.е. обладает индивиду­ально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, напри­мер, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внут­реннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное ука­зание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позво­ляющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за анало­гичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объек­тов недвижимости.

В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть ука­зана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэ­тому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участ­ка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недви­жимости (ст. 552 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо уста­навливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействи­тельности такого договора (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретате­лю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистра­ции, должна возместить другой стороне вызванные задержкой реги­страции убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соот­ветственно продавца от исполнения обязанности передать имущест­во, а покупателя – обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о пере­даче недвижимости, не является основанием для освобождения про­давца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.