Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, пре­дусмотренным гл. 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, ча­стично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обя­зательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными ка­чествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя – фи­зического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арен­додателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если зако­ном или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица – будь то арендода­тель или арендатор – договор аренды в этом случае безоговорочно прекра­щается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно рас­торгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий дого­вора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями усло­вий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Под существенным нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий до­говора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные до­говором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить теку­щий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в слу­чае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит суще­ственное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно рас­торгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с усло­виями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользова­нию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заклю­чении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, что­бы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть рас­торгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капиталь­ный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при от­сутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное рас­торжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досроч­ного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда­тора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного растор­жения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вы­текает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязан­ностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут толь­ко судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендода­тель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после на­правления арендатору письменного предупреждения о необходимости ис­полнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем ис­кового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рас­смотрения.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК.