Особенности вещных прав на жилые помещения

Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 22 декабря 1992 г. № 4218-110 к недвижимости в жилищной сфере отнесены жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона). Эта норма,  в совокупности с нормой, содержащейся в ч.1 ст.6 Закона, устанавливающей, что в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, в коллективной собственности, а также на других вещных правах может находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть, заложили основы для участия в имущественном обороте как объекта вещных и обязательственных прав жилых помещений (квартир, комнат).

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ11. Впервые  в законодательстве этот Закон дал официальное понятие “помещения”, под которым, согласно ст.1 вышеназванного Закона, понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием, объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных  целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение (жилое, а также нежилое) объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР “О собственности в РСФСР” от                          24 декабря 1990 г. нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст. 23 Закона). В-третьих, при определении понятия “помещения” справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что, по существу, и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.

В соответствии с ч.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В ч. 2 ст. 288 ГК РФ определено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Закон использует термин “жилой дом”, используемый в строительстве или наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных производств (ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его назначения, выражается в ограничении вещных прав на него в случае бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в осуществление  собственником своих исключительных правомочий.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч. 1 ст. 293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей, использования жилого помещения не по назначению либо отказ без уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч. 2 ст. 293 ГК РФ).

Норма (абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ) отсылает к жилищному законодательству относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.

Жилищный кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст. 9). В правовой литературе данная норма оценивается как защита жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов, могут быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч. 2 и ч. 3 ст. 9 ЖК РФ).

В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ, Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529. В соответствии с п. 1.2 Положения рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые помещения согласно п. 2.1 Положения относятся к категории непригодности для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований
(Приложения № 1, № 2 к Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой администрацией города, района в городе является оформление акта об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания, а решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его ведомственной принадлежности, выносится администрацией районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов (органа местного самоуправления).